CÓDIGO URBANO - Nociones básicas

¿QUÉ ES EL F.O.S?

Se denomina Factor de Ocupación del Suelo al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificación, por sobre la cota del predio. El valor del FOS depende de la zonificación que el municipio adopta para la ubicación del terreno. A efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo, se computará como tal la proyección de la superficie cubierta y/o semi-cubierta cualquiera sea su uso, sobre la cota del predio.

¿QUÉ ES EL F.O.T?

Se denomina Factor de Ocupación Total al coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela da como resultado la superficie total máxima edificable. Al igual que el FOS, el FOT depende de la zonificación asignada por el municipio para la zona donde se encuentre el terreno. A efectos de determinar la superficie total edificable se computará como tal a la suma de todas las superficies cubiertas en cada planta ubicada por encima del nivel de la cota del predio a mas de 1.50 m incluyendo espesores de muro y/o tabiques. No se computaran las superficies bajo cota del predio siempre y cuando no constituyan locales de habitación y/o trabajo. Asimismo no se considerará como superficie cubierta a los efectos del computo, las correspondientes a los cuartos de maquinas, tanques, depósitos o lavaderos ubicados en la azotea, ni tampoco la de planta libre, definiéndose como tal la totalidad de la superficie del edificio, ubicada en cualquier nivel, con dos lados como mínimo abiertos y que no constituyan ningún tipo de local habitable. Los aleros destinados a resguardo de vanos y muros y los balcones se computaran con el 50% de su superficie. Según el municipio el F.O.T puede tener premios que incrementan su valor según el cumplimiento de ciertos requisitos.

¿QUÉ ES EL CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO?

Es la ordenanza Municipal que fija las características de uso de suelo, zonificaciones, alturas, retiros, F.O.S y F.O.T y usos posibles para los diferentes terrenos que conforman el distrito.

¿QUÉ ES EL CÓDIGO DE EDIFICACIÓN?

Es la ordenanza Municipal que fija las características de los diferentes edificios que se construirán en el distrito. En él se establecen, entre otras cosas, las dimensiones y alturas mínimas de los diferentes locales de habitación y trabajo según su clasificación, las dimensiones mínimas de ventanas, las características de los muros, etc.

¿CUALES SON LAS LIMITACIONES QUE IMPONE LA MUNICIPALIDAD PARA CONSTRUIR EN UN TERRENO?

Las limitaciones al uso del suelo están fijadas por cada municipio. En primer lugar se debe verificar si el destino que queremos para la obra esta permitido en la zona en la cual se construirá (existen zonas residenciales exclusivas, industriales, comerciales, etc), en segundo lugar se deberá cumplir con las ordenanzas que limitan el F.O.S y el F.O.T, retiros de frente, contrafrente y laterales, número de unidades por parcela, alturas máximas, etc y por último verificar el cumplimiento de las dimensiones y alturas mínimas de locales. Estas limitaciones las fija el municipio en función del perfil que le quiera imponer a las diferentes zonas en que se hallan divididos, y responden en general a políticas de desarrollo urbano.

¿QUÉ ES EL PLANO MUNICIPAL?

Es el instrumento donde se reflejaran las características de la obra a declarar y que una vez verificado el cumplimiento de las diferentes ordenanzas municipales vigentes se aprobará y habilitará para ejecutar la obra declarada. El plano municipal deberá presentarse siempre antes del inicio de una obra nueva y deberá estar firmado, además del propietario, por un profesional habilitado (Arquitecto, Ingeniero o MMO), sobre la base de la superficie declarada se liquidaran los correspondientes derechos de construcción.

¿CUÁNDO SE APRUEBA EL PLANO MUNICIPAL?

El plano municipal debe indefectiblemente ser presentado y aprobado antes del inicio de obra, debido a que en el se constata el cumplimiento de las ordenanzas municipales vigentes y exigibles para la zona. El inicio de la obra sin el correspondiente plano municipal aprobado constituye una contravención a estas ordenanzas por lo tanto pueden ser de aplicación sanciones que van desde multas hasta la demolición parcial o total de la obra.

¿QUIÉN DEBE REALIZAR EL TRAMITE DE APROBACIÓN DEL PLANO MUNICIPAL?

El plano municipal debe ser realizado por un profesional, que debe asumir frente a las autoridades municipales la responsabilidad por la correcta realización de las obras y el cumplimiento de las normas legales vigentes.

Fuente: www.arqcon.com.ar

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